金茂深圳地王的尷尬:高售價帶來去化難題
本文轉載自:中房報 記者:翁曉琳 2019年06月17日 09:44 0

在市場分化的大背景下,深圳成為了開發商趨之若鶩的投資主戰場。2014年至2016年上半年,深圳房價上漲一騎絕塵,吸引著 “過江龍”外地房企來勢洶洶、攻城拔寨。加之土地供應十分稀缺,每年實際僅有0.33平方公里的新增住宅用地供應,造成了深圳土地拍賣地王頻出的局面。

關鍵字: 房企 金茂府

編者按

“開發商唯一的風險就是買地買貴了。”孫宏斌曾經如是笑談。但這一問題到了2019年已經成為許多地王買家們無法回避的尷尬現實。在被稱“地王年”的2016年,全年誕生了超過350宗單價和總價地王,其中深圳、廣州的土地尤其受到各路房企追捧,單價地王、總價地王、區域地王層出不窮。經過2017年、2018年的市場沉底,地王們也來到了艱難入市的時間窗口。

6月11日,剛剛下過一場雨的深圳透露了一絲涼意,對于購房者徐莉(化名)來說也心里一涼。一年時間不到,在地王項目即將入市的加持下,她意向購買的樓盤價格每平方米已經上漲了7000元。

徐莉提到的地王項目現案名龍華金茂府,是2016年6月2日,吸引了18家房企參與公開招標的一宗現售地塊——最終由電建集團和中國金茂聯合體以82.9億元的高價拿下,樓面地價高達56781元/平方米,成為單價地王。而當時周邊在售新房均價在5.5萬元至6萬元/平方米,可以說是真正的“面粉貴過面包”。

在這之前,抑制樓市熱度的“深六條”出臺,為了壓制地王頻出,土地市場也開展商品房現售試點(不能進行預售,必須在竣工并取得不動產權證書后才能以現售形式對外銷售)。然而深圳土地資源稀缺,即便是現售地塊需要持有地塊時間長達2至3年,對房企來說會有資金重壓,也依然引發外來房企積極拿地。

這宗地王地塊從誕生到入市一直吸引著市場關注,但項目入市時間已經一再延后。去年10月該項目在進行市場預熱時,號稱今年上半年入市,而進入2019年6月, 入市時間又繼續延后。另外一個嚴峻的事實是,受到限價政策影響,深圳新房價格上漲不多,而地王項目注定要高價入市才能回本,去化也成為難題。

高售價帶來去化難題

龍華金茂府地理位置十分優越,與地鐵4號線和6號線上蓋項目相鄰。附近新樓盤在近三年時間里,紛紛以該項目售價會每平方米售價會超過10萬元來標榜自家樓盤的“高性價比”,并以此為賣點吸引客戶買單。

“去年9月底我看了這一帶的新房項目鴻榮源尚峻,當時均價在6.4萬元每平方米,銷售說金茂府售價將超過10萬元每平方米,到時候會帶動片區上漲到8萬元每平方米。我沒相信,不曾想隔著一個地鐵站的新盤現在毛坯房還賣到7.1萬元每平方米。”徐莉表示。

對于定價問題,中國金茂方面并沒有回應中國房地產報記者。不過項目周邊的知情人士對記者透露,“金茂府價格已經出來了,在12萬至15萬元每平方米,精裝修,最小戶型在155平方米,最便宜的一套也要1800萬元。”

上述知情人士還表示,因為是現房銷售,不受拿預售證的限價影響,所以龍華金茂府的定價可以定的高,這也將繼續拉動周邊房價進行補漲。

然而,擺在金茂府面前的銷售去化難題卻并不小。雖然金茂擅長打造豪宅系列,但是深圳豪宅聚集片區主要在南山區后海、蛇口和福田區香蜜湖,龍華區因現有項目容積率及剛需戶型“硬傷”,一直稱不上是豪宅區。

中國房地產報記者也實地走訪了附近的其他項目,受限價政策影響,在售新房的價格在6萬元至7.1萬元/平方米,二手房價格在5.5萬元至7.8萬元/平方米。雖然和3年前對比,新房價格和二手房價格分別有了15%、20%的增幅,但龍華金茂府每平方米12萬至15萬元的預期售價比周邊房源高出4成。

“在推廣期把目標客戶的價格預期抬高,可以篩選客戶,面對這樣的價格還持續關注的客戶成交概率會高。這個價格的確是高于片區目前水平,在現在市場環境下,如果想實現快速去化的話還是要保守定價。”戴德梁行研究院副院長張曉端對中國房地產報記者指出。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對記者表示:“開盤的時候是否能真的賣出這個價錢,還得看當時的市場狀況,看項目本身是否有足夠吸引客戶的亮點。尤其是在龍華區賣此高價位的房屋,客戶是否買賬還是個問題。”

沒有新地王“解套”

就目前深圳市場環境而言,龍華金茂府的去化前景不并樂觀。更為尷尬的情況是,此前龍華2宗地王均靠之后地王來“解套”,而該項目之后龍華再無新地王誕生。

2019年6月,深圳要推出5宗住宅地塊,其中龍華地塊最高限價在4.4萬元/平方米,更是杜絕了新地王誕生的可能性。換句話說,能拉動區域整體房價預期的“解套”地塊并不會出現。

據中國房地產報記者測算,2013年中海地王樓面價為1.46萬元/平方米,2014年中海錦城開盤價為3.25萬元/平方米,價格增幅122.6%。2014年龍光地王樓面價為2.51萬元/平方米,2015年開盤價為5.5萬元/平方米,價格增幅119.1%。金茂電建地王樓面價為56781元/平方米,若以12萬元/平方米來計算,增幅114.3%,該幅度尚屬正常水平。

實際上,現售地塊的資金成本壓力已經疊加至房價中。有業內人士為中國房地產報記者計算:“現售試點意味著開發商要增加2年的資金成本,以每年資金成本8%左右測算,實際樓面地價可能要超過6萬元每平方米。除去配建,銷售成本價在9.5萬元每平方米。

根據深圳規劃和自然資源局的要求,現售地塊出讓時要求建設的商業、住宅等建筑物必須在竣工并取得不動產權證書后才能以現房形式對外銷售。這也影響了龍華金茂府的入市時間。

據相關知情人士透露,項目預計將在今年8月28日開盤。金茂方面并未和中國房地產報記者進行確認上述開盤時間。不過,項目工地上的施工人員則對記者表示:“裝修也沒那么快,估計還要再等一段時間。”

有接近金茂的人士對中國房地產報記者直言:“作為金茂在深圳的第一個項目一定是要做得有口碑,就是定位高端,在打造上也比較細致。更別說這是現售項目,無法用高周轉來操作。”

自有資金、借貸資金、賒欠資金和預售資金是開發項目的主要途徑,其中預售資金占比在3成至4成左右。缺了預售資金,即便是央企,壓力依然存在。2017年11月,龍華金茂府的項目公司進行了增資擴股,引入鼎信創然,背后有著銀河證券、華融創新金融機構身影。

上述人士對中國房地產報記者透露:“選擇股權融資是為了降低風險,這樣的操作模式十分常見,不止是深圳項目,上海虹口地王項目也有引入。樓市密集調控下,受到限價影響,地王操作上有著資金壓力。而且金茂本身是央企,需要控制負債率低于60%。”

艱難的不止深圳地王

不過在金茂眼中,拿的并不是地王。中國金茂首席執行官兼執行董事李從瑞曾在業績會上稱,“我們會根據地的實際情況來理性分析土地屬性,獲得它本身具備的價值。金茂堅決反對拿地王,盡量以比較合理的價格獲得土地。”

“金茂提前預判市場走向,拿了一些非常便宜的地”。 李從瑞表示“2016年進的六個新城市里,現在的土地價格與當時拿地價格相比,基本上都有20%以上的加成。”

但是入市難的并不止深圳地王。2016年5月,金茂和電建聯合體以69.6億元拿下的南京河西地王,項目建設好卻卡在了南京河西板塊3.5萬元/平方米的新房限價上,河西金茂府入市取決于能否突破區域限價紅線。

與此同時,金茂認為的價格加成卻受限價影響,導致地王項目“虧本入市”。例如2017年9月,金茂首入廈門,以總價20.91億元、樓面地價2.9萬元/平方米拿下的翔安地王,原計劃以超過4萬元/平方米出售,在2018年11月推出的翔安金茂悅,均價在2.8萬元/平方米,低于樓面地價。

一方面積極拿地,不怕地王,促使金茂跨入了千億陣營,另一方面也導致了公司凈負債率從2017年69%上升至2018年71%。

年報顯示,公司2017年、2018年短期借款分別為278.27億元、219.76億元,現金及現金等價物總額分別為194.07億元、213.24億元。換而言之,過去2年金茂的現金都是無法覆蓋短期借款。

和前兩年高速擴張相比,今年金茂正在減速,公開市場上拿地數量有所減少,同時開始進行資產處理。5月27日掛牌北京2宗住宅項目后,6月12日又掛牌兩宗股權轉讓。“金茂主要在城市運營方面去多拿土地,未來在公開市場上不會很活躍。”李從瑞在6月6日周年股東大會上回應稱。

在市場分化的大背景下,深圳成為了開發商趨之若鶩的投資主戰場。2014年至2016年上半年,深圳房價上漲一騎絕塵,吸引著 “過江龍”外地房企來勢洶洶、攻城拔寨。加之土地供應十分稀缺,每年實際僅有0.33平方公里的新增住宅用地供應,造成了深圳土地拍賣地王頻出的局面。

長江后浪推前浪,新地王的誕生總能掀開一段新的歷史,房企對地王推出飽含熱情,除地塊本身的位置、性質等天然優勢外,是相信還沒有解不了套的地王。

然而,拿地狂歡后,卻迎來了艱難入市期。“地王效應”對樓市的影響在政府調控下逐漸減弱, 尤其是限價重壓下,昔日地王榮光不再,高價地賣高價房成為了幻想。

外來房企如泰禾,尖崗山地王樓面地價高達7.9萬元/平方米,變身為深圳院子到2019年依然入市時間待定,泰禾代建和銷售的坪山地王,去除保障房后,價格高達25020元/平方米,泰禾金尊府入市同樣沒有確切時間。

相比之下,本地房企如龍光,在2015年9月至2016年6月,接連拿下5宗用地,其中兩宗為總價地王。其則選擇高周轉模式開發,龍光玖鉆、龍光玖龍臺在2018年確認收入就高達214.79億元。

是割肉虧本賣,還是咬牙堅持等限價放開,房企也陷入了難題中。等待意味著資金成本不斷提升,回款壓力驟增,可降價賣又無法解決高昂的樓面地價成本。

貝克特的《等待戈多》,希望遲遲不來,苦煞了等待的人。房企又能否等到限價放開的那天?恐怕只有市場才能給出答案。

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