房價連漲39月調控持續加碼 西安樓市迎來拐點?
本文轉載自:每日經濟新聞 記者:吳若凡 2019年07月05日 09:40 0

今后春節后出現的“小陽春”行情,讓部分城市的樓市迅速回暖,房價漲幅加快,并進而也影響到一些城市的土地市場,使得高溢價地塊甚至“地王”頻出。因為部分城市房價上漲過快,住建部在4月和5月對10個城市提出預警提示。而隨之,部分城市出臺政策“加碼”調控,為市場降溫。

今后春節后出現的“小陽春”行情,讓部分城市的樓市迅速回暖,房價漲幅加快,并進而也影響到一些城市的土地市場,使得高溢價地塊甚至“地王”頻出。因為部分城市房價上漲過快,住建部在4月和5月對10個城市提出預警提示。而隨之,部分城市出臺政策“加碼”調控,為市場降溫。

在剛剛過去的上半年,樓市涌現出“止跌令”“加碼調控”等諸多關健詞,而這些關鍵詞也正是對部分城市上半年樓市表現的小結。《每日經濟新聞》記者分別選取了西安、廈門和佛山三座城市,對其上半年的房地產市場進行盤點。

在今年上半年,如果要說哪個城市的樓市火爆,許多人或許會第一時間想到一個西部城市——西安。

國家統計局數據顯示,今年5月西安的房價漲幅位居全國城市之首。而這并非其第一次領漲全國,西安房價指數已連續39個月上漲。

在此之前,西安其實早就出臺了“四限”的相關調控政策,今年4月又加碼發布公積金新政,6月20日更是出臺了堪稱西安“史上最嚴”調控政策,體現了當地政府抑制樓市過熱的決心。

《每日經濟新聞》記者調查發現,在持續且不斷增強的調控中,在西安5月領漲的表相背后其實已經蘊藏轉折的趨勢。

去化周期不足5個月

中原地產數據顯示,今年上半年,西安商品房新增供應759萬平方米,同比減少23.3%;成交價格13060元/平方米,較2018年上漲11.9%;供求比0.8,延續供不應求態勢。

庫存方面,來自中原地產的數據顯示,截至6月底,西安商品房可售存量約2846萬平方米,按照近半年月均去化速度計算,去化周期約17.1個月,較年初縮短1.4個月。而商品住宅的去化周期則不足5個月。

對此,克而瑞西安分析師蔡瑞亮告訴記者,去化周期縮短是因為成交量上去了。最早的時候西安因為去化規模小,一直屬于供大于求。現在新開盤項目去化率基本都在80%以上,只要是新推出項目都不愁賣,目前市場上消化的房源都是最新的存量,蔡瑞亮表示,從2016年開始,西安市場就一直在升溫。2016年之前,西安有5~10年房價徘徊在6500~7000元/平方米,基本沒有太大浮動。但從2016年下半年開始,整個市場開始升溫,隨著一波波炒房團的涌入,以及品牌房企的進駐,居民的購房心態發生了變化,房價悄然上漲。于是,此前一直被市場壓抑的需求一下子就爆發出來,房價基本翻了一倍。

2019年上半年,西安樓市526萬平方米的商品住宅新增供應,低于2017年和2018年同期水平。而13287元/平方米的成交價格則創下歷史新高水平,漲幅達13.1%,但較去年全年有所收窄。

從上半年西安各區域住宅供銷情況來看,無論是住宅供應還是成交,浐灞和曲江依舊遠遠領先其他區域。如浐灞以166萬平方米的成交量位列西安第一,占全市成交總量的23.2%;曲江、城東依次位列其后,分別占全市成交總量的17.8%、14.6%。

此外,非限購區域秦漢新城的供銷也相對較旺;新的置業熱點區域港務區供應雖并不大,但成交量位居全市第三。

為抑制持續火熱的市場,從2018年開始,西安開始出臺調控政策,從當年開始實行搖號買房。

今年6月20日,西安更是在原有“四限”調控政策的基礎上再次升級調控政策,明確落戶購房年限,增加非本市戶籍人口購房社保繳納年限,首次將臨潼納入限購范圍內。該政策不僅是對現有調控政策的升級,同時也是對執行兩年有余的“人才新政”的打補丁,且首次將臨潼納入限購范圍,堪稱西安“史上最嚴”調控政策。

房企拿地回歸理性

據中原地產統計,上半年,西安住宅用地新增供應54宗,較去年同期增長10.4%;成交583萬平方米,較去年同期增長43.3%;成交樓面價2537元/平方米,同比上漲38.8%;但成交溢價率15.8%,較2018年減少3.4個百分點。

表現最為活躍的浐灞區,上半年以117萬平方米成交量領跑全市,占全市成交總量的20.3%;蓮湖區、曲江新區依次位列其后,而高陵、鄠邑區等郊區縣受供應端縮減影響,并無成交土地。

《每日經濟新聞》記者注意到,隨著近兩年西安主城區土地資源稀缺,許多品牌房企都開始了北上西進之旅。秦漢新城順勢搶占先機,憑借和西安經開以及咸陽東城接近的區位優勢,生態環境和文化底蘊的加持、以及地鐵機場線的帶動,高端住宅聚集,住宅供應和成交都遠高于其他幾個非限購區域。

從企業拿地情況看,中原地產統計,上半年西安TOP10房企累計拿地金額469億元,同比減少5.4%。

此外,上半年西安TOP10房企銷售額共計達到588.3億元。萬科、綠地、融創三家房企依舊穩居前三甲。其中金輝雖然在售項目并不多,但依靠曲江金輝世界城,上半年銷售額超53億元,以不足1億元的銷售額之差位于融創之后。

而從市占率來看,上半年西安TOP10房企累計占全市成交總量的38.8%,較去年同期擴大2.2個百分點,較2018年減少2.4個百分點。值得注意的是,上榜企業均為外埠品牌房企,本地房企無一入榜。

《每日經濟新聞》記者了解到,在西安土拍市場,之前曾經出現過一宗地競價超40次,幾十家房企搶一熱門地塊的情況更是時有發生。但進入2019年房企似乎冷靜了許多,拿地也逐漸偏向理智。

蔡瑞亮表示,目前西安不管是購房需求還是房價,都已經達到了一定的平衡水平。這和周邊同能級城市相比,比較相吻合。未來西安房價還會上漲,但不會很大。所以,房企不管是拿地態度,還是對區域的選擇方面都會更加謹慎,不會更加激進。

隨著市場的持續上行,西安熱點區域正逐漸往三環外發展,而房企如今拿地也基本集中在三環外。對于購房者來說,主城區在售項目少、價格高,所以購房者會把需求往新區拓展,這樣購房壓力也會小。

蔡瑞亮告訴記者,限購政策升級,西安將外圍區域臨潼納入限購,但市場熱度較高的西咸新區除了灃東板塊,其他板塊均未納入,今后西咸新區可能會更火。每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝

今后春節后出現的“小陽春”行情,讓部分城市的樓市迅速回暖,房價漲幅加快,并進而也影響到一些城市的土地市場,使得高溢價地塊甚至“地王”頻出。因為部分城市房價上漲過快,住建部在4月和5月對10個城市提出預警提示。而隨之,部分城市出臺政策“加碼”調控,為市場降溫。

在剛剛過去的上半年,樓市涌現出“止跌令”“加碼調控”等諸多關健詞,而這些關鍵詞也正是對部分城市上半年樓市表現的小結。《每日經濟新聞》記者分別選取了西安、廈門和佛山三座城市,對其上半年的房地產市場進行盤點。

在今年上半年,如果要說哪個城市的樓市火爆,許多人或許會第一時間想到一個西部城市——西安。

國家統計局數據顯示,今年5月西安的房價漲幅位居全國城市之首。而這并非其第一次領漲全國,西安房價指數已連續39個月上漲。

在此之前,西安其實早就出臺了“四限”的相關調控政策,今年4月又加碼發布公積金新政,6月20日更是出臺了堪稱西安“史上最嚴”調控政策,體現了當地政府抑制樓市過熱的決心。

《每日經濟新聞》記者調查發現,在持續且不斷增強的調控中,在西安5月領漲的表相背后其實已經蘊藏轉折的趨勢。

去化周期不足5個月

中原地產數據顯示,今年上半年,西安商品房新增供應759萬平方米,同比減少23.3%;成交價格13060元/平方米,較2018年上漲11.9%;供求比0.8,延續供不應求態勢。

庫存方面,來自中原地產的數據顯示,截至6月底,西安商品房可售存量約2846萬平方米,按照近半年月均去化速度計算,去化周期約17.1個月,較年初縮短1.4個月。而商品住宅的去化周期則不足5個月。

對此,克而瑞西安分析師蔡瑞亮告訴記者,去化周期縮短是因為成交量上去了。最早的時候西安因為去化規模小,一直屬于供大于求。現在新開盤項目去化率基本都在80%以上,只要是新推出項目都不愁賣,目前市場上消化的房源都是最新的存量,蔡瑞亮表示,從2016年開始,西安市場就一直在升溫。2016年之前,西安有5~10年房價徘徊在6500~7000元/平方米,基本沒有太大浮動。但從2016年下半年開始,整個市場開始升溫,隨著一波波炒房團的涌入,以及品牌房企的進駐,居民的購房心態發生了變化,房價悄然上漲。于是,此前一直被市場壓抑的需求一下子就爆發出來,房價基本翻了一倍。

2019年上半年,西安樓市526萬平方米的商品住宅新增供應,低于2017年和2018年同期水平。而13287元/平方米的成交價格則創下歷史新高水平,漲幅達13.1%,但較去年全年有所收窄。

從上半年西安各區域住宅供銷情況來看,無論是住宅供應還是成交,浐灞和曲江依舊遠遠領先其他區域。如浐灞以166萬平方米的成交量位列西安第一,占全市成交總量的23.2%;曲江、城東依次位列其后,分別占全市成交總量的17.8%、14.6%。

此外,非限購區域秦漢新城的供銷也相對較旺;新的置業熱點區域港務區供應雖并不大,但成交量位居全市第三。

為抑制持續火熱的市場,從2018年開始,西安開始出臺調控政策,從當年開始實行搖號買房。

今年6月20日,西安更是在原有“四限”調控政策的基礎上再次升級調控政策,明確落戶購房年限,增加非本市戶籍人口購房社保繳納年限,首次將臨潼納入限購范圍內。該政策不僅是對現有調控政策的升級,同時也是對執行兩年有余的“人才新政”的打補丁,且首次將臨潼納入限購范圍,堪稱西安“史上最嚴”調控政策。

房企拿地回歸理性

據中原地產統計,上半年,西安住宅用地新增供應54宗,較去年同期增長10.4%;成交583萬平方米,較去年同期增長43.3%;成交樓面價2537元/平方米,同比上漲38.8%;但成交溢價率15.8%,較2018年減少3.4個百分點。

表現最為活躍的浐灞區,上半年以117萬平方米成交量領跑全市,占全市成交總量的20.3%;蓮湖區、曲江新區依次位列其后,而高陵、鄠邑區等郊區縣受供應端縮減影響,并無成交土地。

《每日經濟新聞》記者注意到,隨著近兩年西安主城區土地資源稀缺,許多品牌房企都開始了北上西進之旅。秦漢新城順勢搶占先機,憑借和西安經開以及咸陽東城接近的區位優勢,生態環境和文化底蘊的加持、以及地鐵機場線的帶動,高端住宅聚集,住宅供應和成交都遠高于其他幾個非限購區域。

從企業拿地情況看,中原地產統計,上半年西安TOP10房企累計拿地金額469億元,同比減少5.4%。

此外,上半年西安TOP10房企銷售額共計達到588.3億元。萬科、綠地、融創三家房企依舊穩居前三甲。其中金輝雖然在售項目并不多,但依靠曲江金輝世界城,上半年銷售額超53億元,以不足1億元的銷售額之差位于融創之后。

而從市占率來看,上半年西安TOP10房企累計占全市成交總量的38.8%,較去年同期擴大2.2個百分點,較2018年減少2.4個百分點。值得注意的是,上榜企業均為外埠品牌房企,本地房企無一入榜。

《每日經濟新聞》記者了解到,在西安土拍市場,之前曾經出現過一宗地競價超40次,幾十家房企搶一熱門地塊的情況更是時有發生。但進入2019年房企似乎冷靜了許多,拿地也逐漸偏向理智。

蔡瑞亮表示,目前西安不管是購房需求還是房價,都已經達到了一定的平衡水平。這和周邊同能級城市相比,比較相吻合。未來西安房價還會上漲,但不會很大。所以,房企不管是拿地態度,還是對區域的選擇方面都會更加謹慎,不會更加激進。

隨著市場的持續上行,西安熱點區域正逐漸往三環外發展,而房企如今拿地也基本集中在三環外。對于購房者來說,主城區在售項目少、價格高,所以購房者會把需求往新區拓展,這樣購房壓力也會小。

蔡瑞亮告訴記者,限購政策升級,西安將外圍區域臨潼納入限購,但市場熱度較高的西咸新區除了灃東板塊,其他板塊均未納入,今后西咸新區可能會更火。

以上文章,轉載自每日經濟新聞 記者:吳若凡

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