南寧樓市狂歡:新開樓盤遭哄搶,66萬"團購費"買入場資格
本文轉載自:中國經營網 記者:鐘廣蓮 童海華 2019年07月08日 09:41 0

針對市場存在的這些亂象,6月25日,南寧市召開房地產行業規范整治約談會,南寧市城管執法局將聯合市場監管局、住建局、自然資源局等部門,重點對捂盤惜售、炒買炒賣、違規代理、哄抬房價、變相收取購房定金或預定金、偷稅漏稅、違規預售、超范圍經營等違法違規行為進行排查整治。

關鍵字: 市南寧

從2019年1月開始,南寧的房價從2018年底的10900元/平方米左右漲到11600元/平方米以上,漲幅較大。 

住建部的一記“警鐘”,并沒有敲醒南寧房地產市場。

6月的南寧,最高溫度達到34度以上,售樓處簇擁著購房者,他們一邊擦著汗,一邊焦急地等待搖號結果。

6月15日,位于南寧五象新區的陽光西岸四開盤,出售四號樓房源。開盤當天,一百多人參與搖號選房,選房分五輪進行。陳女士(化名)在現場參與搖號,但并未選到心儀的戶型。“我抽到第三輪,但我想要的戶型在前面兩輪已經賣完了。”陳女士告訴《中國經營報》記者,事實上,房源早在正式開盤前一天已經優先開放給全款買房的客戶。

南寧市住房保障和房產管理局官網顯示,今年6月南寧商品房成交10414套。

南寧市民周先生(化名)告訴記者,南寧有個現象,每有樓盤新開盤,就會有很多人去搶,“房子好像怎么都不夠賣一樣。”

然而,隨著記者深入走訪南寧多個樓盤發現,南寧樓市火熱的背后,存在雙合同、捆綁車位、額外收費等亂象。

針對市場存在的這些亂象,6月25日,南寧市召開房地產行業規范整治約談會,南寧市城管執法局將聯合市場監管局、住建局、自然資源局等部門,重點對捂盤惜售、炒買炒賣、違規代理、哄抬房價、變相收取購房定金或預定金、偷稅漏稅、違規預售、超范圍經營等違法違規行為進行排查整治。

記者就相關問題發函采訪南寧市住房和城鄉建設局及南寧市自然資源局,截至發稿,未獲南寧市住建局回復。

多樓盤存“雙合同”現象

近期,記者走訪了南寧合景·香悅四季、天健·和府、陽光西岸、云星·錢隆首府等多個樓盤項目,發現大部分樓盤存在“雙合同”現象,即一份備案價格的購房合同和另一份精裝修合同。

位于良慶區的合景·香悅四季,一套約88平方米的三房住宅備案價為8486元/平方米,裝修價格為2582元/平方米,兩筆款項加起來總價約97萬元,單價達到1.1萬元/平方米。銷售人員告訴記者,裝修款項需要全額付款,首付款由20%毛坯款加上全額裝修款構成,約為37.5萬元。針對該問題,記者發函采訪了合景·香悅四季的開發商廣州合景控股集團有限公司,截至記者發稿,未獲回復。

除上述樓盤外,記者走訪的陽光西岸、云星·錢隆首府、檀府·印象、榮和悅瀾山、天健·和府、榮和公園大道·華府等樓盤項目均發現“雙合同”現象,且裝修價格均在3000元/平方米。有銷售人員表示,3000元/平方米是政府規定的最高價格。

在多個樓盤,記者表示不需要精裝交付,是否可以只簽毛坯購房合同,上述樓盤項目的銷售人員均表示,這是硬性規定,不能拆分。有銷售人員坦言,“我們的實際裝修標準為1000元~1500元/平方米,所以這3000元/平方米實際上就是房價的部分。”

記者查詢發現,針對雙合同,南寧市有相關政策規定而使其合規化。2017年5月,南寧市住房保障和房產管理局發布《關于進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》),《通知》明確指出,房地產開發企業銷售全裝修商品住房時,應結合全裝修分級指南合理確定全裝修價格,并與購房人簽訂房屋裝修協議,此外商品住房全裝修價格不得超過3000元/平方米。

捆綁車位銷售

為了規避限價,有些樓盤除了“雙合同”,還出現了“三合同”,捆綁車位銷售就是這些樓盤其中一個手段。

記者以購房者的身份在檀府·印象詢問了一套總價為117萬元的三房住宅,發現其除了雙合同外,還要捆綁車位銷售。

“我們現在98平方米的住宅需要捆綁一個車位銷售,但目前車位的價格還未定,所以需要先交3萬元訂金預定,到時候車位開放購買,物業會通知你補齊剩下的款項。”在檀府·印象樓盤項目,內場銷售人員告訴記者。

記者明確表示不想要車位,該銷售人員說,“即使不要車位,這3萬元也一定放到首付款里交,如果放棄車位,這3萬元將不能退還。”

榮和公園大道·華府同樣有這種現象。該樓盤銷售人員表示,其項目的車位銷售價格為23萬元/個。不同的是,該樓盤車位可以貸款,先繳納30%首付款即6.9萬元,剩下16.1萬元和毛坯款項以及裝修款項一起按月供計算。

位于江南區的天健·西班牙小鎮推出購房送車位的活動,即消費者只需要購買一套69平方米的小戶型住宅便可獲贈一個車位。然而,附帶車位購買單價需要8900元/平方米,而不帶車位購買則單價為8300元/平方米。此外,記者了解到,此前開發商曾將該樓盤目前正在出售的69平方米小戶型為主的樓棟,以每平方米4000元的價格整棟打包賣給了第三方公司,“所以現在這個價格也不是我們開發商能決定的。”銷售人員表示。

記者就此事發函采訪開發商深圳市天健(集團)股份有限公司(000090.SZ,以下簡稱“天健”),對方表示不方便對此事進行回復。

事實上,捆綁車位銷售的現象是近期才有。有銷售人員告訴記者,據其了解,在5月份,檀府·印象還未捆綁車位銷售,后來市場熱度上升,開發商想得到更多的盈利,就將車位捆綁銷售了。

榮和·悅瀾山項目的內場銷售人員告訴記者,現在各大樓盤捆綁車位銷售慢慢成為一個“趨勢”。“我們項目現在也準備實施捆綁車位銷售,從下個月開始,會有很多樓盤進行捆綁車位銷售。”

針對以上問題,記者發函采訪了檀府·印象的開發商廣西眾擎易舉投資有限公司,榮和·悅瀾山、榮和公園大道·華府的開發商廣西榮和企業集團有限責任公司,截至記者發稿,均未獲回復。

一位不愿具名的專家指出,市場存在捆綁車位銷售的做法,說明銷售市場亂象很多,從房地產市場的角度看,捆綁車位增加了購房者的負擔,這種做法需要嚴厲打擊。

有樓盤需先交66萬“團購費”

易居百城房價數據顯示,從2019年1月開始,南寧的房價從2018年底的10900元/平方米左右漲到11600元/平方米以上,漲幅較大。但事實上,該數據并不能完全體現南寧目前的房價水平。記者走訪發現,不少樓盤存在幾萬至幾十萬元不等的“溢價”。

位于青秀區的榮和公園大道·華府項目,一套106平方米的四房戶型總價達到210萬元,其中,備案總價(毛坯價格)為91.5萬元,還有31.8萬元裝修費用以及23萬元購買車位的費用,外加66萬元“團購費”。銷售人員解釋道,這66萬元實際上是“溢價”,之前拿地的時候政府限價,備案價格太低,后來由于市場熱度上升,周圍的房價都在上漲,而項目不能進行二次備案,因此只能通過“溢價”來補償這部分房價。

銷售人員介紹,這66萬元“團購費”需要在交首付款之前繳納,加上定金5萬元,一共71萬元。“交了這71萬元后,我們才會通知你來交首付款,簽訂購房合同。”據此,首付款由20%毛坯款、30%裝修款、30%車位費用以及66萬元“團購費”組成,達到100萬元,占總房款的48%。

需要注意的是,這66萬元并不在購房合同款項內,也沒有收據和相關證明。

在云星·錢隆首府,也有高額的溢價。該樓盤一套101平方米的三房戶型備案總價為70萬元,裝修總價為30萬元,但溢價卻達到了79萬元。該項目內場銷售人員告訴記者,這79萬元相當于購買一個購房指標,繳納之后才能繼續走正常的購房流程。而為了避稅,這79萬元是打到一個私人賬戶里,沒有合同,不開發票,連收據都沒有。

該銷售人員表示,開發商會根據備案價格來決定溢價高低,每一套房的溢價都不同,備案價低的戶型溢價會更高。

針對該問題,記者致電云星·錢隆首府的開發商廣西云星集團有限公司,該公司品牌負責人表示不方便接受記者采訪。

除了上述兩個項目,記者走訪的榮和悅瀾山、陽光西岸、天健和府等項目均發現幾萬到十幾萬元不等的溢價。需要注意的是,在6月14日才取得預售許可的陽光西岸也有兩萬元的溢價。

據此,記者發函采訪了陽光西岸的開發商廣西陽光時代置地有限公司,截至記者發稿,未獲回復。

榮和·悅瀾山的銷售人員表示,“其實際上該項目早在大半年以前就能銷售了,但開發商想要溢價,因此捂盤捂了一段時間才開盤,所以現在才有9萬元的溢價。”

根據南寧市住房保障和房產管理局發布的《通知》,商品住房項目取得《商品房預售許可證》之日起10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋預售申報價格,一次性對外開盤銷售。不得分批、分次開盤及采取畸高報價等方式捂盤惜售。

針對各房企額外收取的“團購費”,《通知》也規定,房地產開發企業和銷售代理機構(包括電商,下同)銷售商品房時,除經備案的商品房預售價格外,不得向購房人另行收取咨詢費、代理費、團購費、會員費等任何費用。

上述專家表示,這種額外收費于消費者來說,購房成本沒有保障,同時也缺乏維權的憑證。

地產專家韓世同表示,如果由于限價導致開發商用捆綁車位、額外收費等方法來創收,不如將其費用合法化,在目前南寧允許雙合同的前提下,以雙合同的方式解決,或政府考慮提高限價標準。

地產依賴癥待解

屢禁不止的房地產市場亂象打亂了這座“綠城”美譽的宜居性城市,近幾年不少周邊城市以及外地居民到此定居。這也讓南寧房地產業隨之發展迅猛。

南寧市民周先生(化名)告訴記者,幾年前青秀區還有很多民房,現在很少了,幾乎都是商品房住宅。

2006年,廣西壯族自治區黨委、區人民政府作出“建設五象新區、再造一個新南寧”的決策部署,經過10多年的發展,如今的五象新區已今非昔比,商品房如雨后春筍般崛起。

四年前,記者曾到過五象新區,當時這里還是一片荒蕪。經過幾年的開發,現已是高層住宅林立,但是不少樓盤尚未正式入住。某房屋中介人員告訴記者,去年五象片區很多都是黃土地,現在很多知名房企進駐五象新區,拿地開發房地產項目。“等五象總部基地建好,房價肯定還會再漲一波。”中介人員感嘆。

南寧樓市的火熱,促成了南寧土拍市場的火熱。在2019年6月18日,鳳嶺南片區以限地價+競公租房的方式出讓三宗土地,分別由廣源集團、美的置業和南寧玉桶金摘得,成交樓面價均為11250元/平方米。

對于南寧土地市場火熱的情況,南寧市自然資源局方面回復記者,目前,南寧對住宅用地采用“限地價”“限最高地價”組合“競配建產權移交住房”“競公租房”等其他方式的土地競價方式,堅決防止出現土地或樓面單價新高等情況。

此前,南寧因房價上漲過快被住建部點名警告。然而,有房地產工作人員告訴記者,其實南寧房價在2016年上漲得最快,現在已經進入平穩發展狀態。但是在外界看來,今年以來南寧房價上漲得很快,主要是近期政府放松了限價,有些新開的樓盤將溢價部分放入備案價,導致備案價格上升,可統計的房價水平提高了。

上述專家表示,南寧有部分購房需求流入到北海等沿海市場,對南寧市場來說,本身基礎設施不斷改善,未來成長機會依然較大,但確實需要在產業導入等方面創造更好的條件。

韓世同表示,從長遠來看,南寧可以接收東南沿海一些相對高端的制造業來支撐城市的長線發展,與發達地區對接,或結合廣西本土的特色,發展特色農業產業等。

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