SOHO中國出售8項目回籠資金350億 潘石屹轉型無力凈利六年縮水80%
本文轉載自:長江商報 記者:江楚雅 2019年07月08日 10:05 0

數據顯示,2014年,SOHO中國租金收入達到4.24億元;2018年,這一數值為17.35億元。租金收入雖然實現了大幅度增長,但隨著公司開發戰略的收縮,公司整體的營業額和凈利潤出現下滑。2018年全年,SOHO中國實現營業額約17.21億元,凈利潤約19.25億元。這與其巔峰時期——2010年184.23億元的營業收入、2012年105.85億元的凈利潤相比,營業收入縮減了90%以上、凈利潤規模縮水了80%。

關鍵字: SOHO中國 資金 潘石屹

7年過去了,曾表示“不賣資產”“不拿地開發”的潘石屹重回老本行,一邊 “賣資產”,一邊宣布重新拿地開發房地產。

6月28日,SOHO中國召開物業銷售推介會,SOHO中國透露,計劃今年將推出部分在持物業進行銷售,涉及上海、北京共計13個項目,資產總價值約78億元。

長江商報記者粗略統計發現,SOHO中國在2014-2018年均有不同程度的銷售動作,累計達8個項目,出售或將要出售的物業涉及資金超過350億元。

事實上,自2012年,SOHO中國提出從“銷售”向“自持”物業轉型,其主要收入來源也從賣樓轉為收租,逐漸剝離房地產業務的同時,營收逐年下降。

長江商報記者梳理發現,SOHO中國近十年來營收下降近5倍,2009年為75.29億元,2018年為17.21億元。值得注意的是,下一步SOHO中國打算集中在一線城市最繁華的地段拿地,部分資金還將用來還債。將目光重調回拿地開發,或許是因為SOHO 3Q的發展未達到其預期。

數據顯示,2014年,SOHO中國租金收入達到4.24億元;2018年,這一數值為17.35億元。租金收入雖然實現了大幅度增長,但隨著公司開發戰略的收縮,公司整體的營業額和凈利潤出現下滑。2018年全年,SOHO中國實現營業額約17.21億元,凈利潤約19.25億元。這與其巔峰時期——2010年184.23億元的營業收入、2012年105.85億元的凈利潤相比,營業收入縮減了90%以上、凈利潤規模縮水了80%。

“轉型后其實還是要關注資金方面的壓力,因為實際上轉型本身往往也帶來了資金流的變化。如果不出售項目,那么資金壓力會很大。而對于一些物業來說,拋售后進行資金回籠,本身也是一種很好的經營模式。”財經評論員嚴躍進向長江商報記者表示,營收凈利潤指標縮水,說明運作的周期很長、潛在的成本很高,這都會帶來很多壓力,也說明企業需要反思經營策略。

5年出售8個項目超350億

近日,SOHO中國在北京舉行物業銷售推介會,宣布將分批出售部分自持物業,涉及金額約78億元。第一批將推出5個項目,分別是北京的望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO以及上海的SOHO東海廣場,SOHO中山廣場,共有9個單獨標的房源,面積約2萬平米,預估總價約16億。

“我們這次銷售的房源一部分是自己留下舍不得賣的房子,另一部分是客戶經營不好的退回來的房子。”潘石屹在發布會上說。

長江商報記者粗略統計發現,自SOHO中國轉型自持以來,潘石屹在2014-2018年均有不同程度的銷售動作,累計達8個項目,出售或將要出售的物業涉及資金超過350億元。

具體以來看,2014年,公司以52.3億元出售上海SOHO海倫廣場和靜安廣場,30.5億元出售凌空SOHO一半項目;2015年9月,將外灘地王股權轉讓給復星,對價84.93億元;2016年7月,公司將SOHO世紀廣場出售給國華人壽,對價32.97億元;2017年6月,公司以35.73億元出售虹口SOHO,50.08億元出售凌空SOHO。

值得注意的是,在2018年3月舉行的2017年業績發布會上,潘石屹明確表示未來不再出售資產,到2019年6月,公司再次宣布將旗下13宗物業資產出售,預估總價值78億元。

轉型自持物業營收利潤大幅縮水

SOHO中國成立于1995年,公司已發展成為北京、上海最大的辦公樓開發商之一,開發總面積超過500萬平米。2007年,SOHO中國登錄港交所,公司實現營收70.44億元,一度超過現在的龍頭房企,2012年,公司實現營收153.05億元,提出要在5年內超越萬科的宏偉藍圖,成為彼時國內最引人矚目的房企。

風頭正足時,選擇了轉型,2012年,潘石屹宣布SOHO中國從“銷售”向“自持”物業轉型,將戰略重點放在租賃業務上,截至目前。共享辦公業務SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物業,目前在中國7個城市擁有31個中心,合計超過30,000個工位。

其主要收入來源也從賣樓轉為收租。從2014年至2018年,公司租金收入分別為4.25億元、10.25億元、15.11億元、16.69億元和17.35億元,期間租金對公司總營收的貢獻從7%增至100%。2018年報顯示,公司在北京、上海各4個項目,除外灘SOHO出租率為87%之外,其他物業出租率均在95%以上。

年報顯示,截至2018年末,SOHO中國投資物業平均出租率高達96%。其中,前門大街項目出租率連續兩年達到100%,望京SOHO則貢獻了最多的租金收入,達到3.86億元。

然而,轉型7年,SOHO中國逐漸“掉隊”,營收與利潤都出現了“縮水”,從高峰時期的180億元降至如今不到20億元,凈利潤也從百億降到了不足20億元。

2018年半年報不盡人意,資本市場紛紛做出“看空”反應。摩根士丹利更是在報告中表示,SOHO中國中期(13.890, -0.31, -2.18%)核心盈利表現差于預期,主要因為上半年毛利率僅76%,低于預期的79%,將其評級由原來的“中性”直接降至“拋售”。

在這期間,公司屢次出售資產回籠資金,也沒能挽救業績衰退。

欲重回地產業務拿地

與以往不同的是,潘石屹此次賣資產,或帶有“尋求新的盈利增長點”的考量。對于今年約78億的自持物業項目出售之后的資金用途,潘石屹回復表示,“下一步SOHO中國打算集中在一線城市最繁華的地段拿地,部分資金還將用來還債。”

財報顯示,截至2018年12月底,SOHO中國銀行(3.720, -0.03, -0.80%)借款共計176.94億元、公司債券30.00億元,資產負債率為29.52%。由于上述公司債券已于今年1月到期摘牌,SOHO中國目前的資產負債率應該遠低于29%。2018年末,公司現金及現金等價物55.66億元,短期借款9.64億元。

從行業來看,SOHO中國的負債率水平在高杠桿的房地產行業里不算什么,公司不存在地產開發商普遍存在的債務壓力。但對早已不是地產企業的SOHO中國不算一個小數字。而且自持物業量太大,近年寫字樓租金回報率不高,甲級寫字樓市場遇冷。

“物業回報率是3%,這在市場上表現已經不錯。但銀行貸款的利息是4個點,租金回報率還趕不上銀行貸款利息。另外,SOHO中國目前資產太單一,主要都是辦公產品。銷售之后,我們儲備點別的東西挺好。”潘石屹認為。

于是,曾表示“不賣資產”、“不拿地開發”的潘石屹重回房地產老本行。下一步SOHO中國打算集中在一線城市最繁華的地段拿地。

“重新拿地也說明對于開放型的物業還是看好的,單純只做持有,往往壓力很大,通過開發和銷售的模式,有助于回籠資金,也利好改善此類企業的經營狀況。若是在好地段進行拿地和開發,那么也說明其近期資金面還是不錯的,有能力去拿地,同時也體現了企業在業務操作上略有調整。不排除其對于后續項目銷售模式還是看好的,所以會通過拿地來進行開發。”嚴躍進認為,SOHO中國未來發展的機會還是很多的,尤其是在收并購、物業管理等方面有很多優勢。如果單純進入地產業務開發,那么要關注營銷資源不充分等風險和壓力。

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